LA CASA È FATISCENTE E INAGIBILE: L'IMU VA PAGATA AL 50%.

Con una recente ordinanza (Cass. Civ., Sez. VI, Ord. n. 8592 del 26 marzo 2021) è tornata ad esprimersi in ordine alle ipotesi in cui trova applicazione la riduzione dell'imposta IMU.

LA VICENDA.

La ricorrente impugnava innanzi alla Commissione tributaria provinciale l'avviso di accertamento, con il quale il Comune di Rieti richiedeva il versamento della differenza IMU, relativa all'anno di imposta 2015, per l'inapplicabilità dell'art. 13, comma 3, D.L. n. 201/2011 in ordine alla riduzione del 50% dell'imposta.

Il giudice di primo grado accoglieva il ricorso, ritenendo che l'IMU era dovuta in misura del 50%, in quanto gli edifici erano inagibili ed inabitabili.

La Commissione tributaria regionale, in veste di giudice d'appello, ribaltava la decisione di primo grado, in quanto la ricorrente non aveva provveduto a depositare la dichiarazione di inagibilità, impedendo così all'ufficio tecnico del Comune di verificare la presunta inagibilità ed inabilità.

Veniva, pertanto, proposto ricorso per cassazione della sentenza di secondo grado, affidato ad un unico motivo: violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. e dell'art. 13, comma 3, D.L. n. 201/2011, omessa motivazione in ordine all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c..

Secondo la ricorrente, il Comune non poteva non essere a conoscenza dello stato degli immobili, in quanto negli anni precedenti (dal 2006 al 2010) aveva proceduto all'annullamento degli atti di accertamento, in seguito a verifiche e sopralluoghi effettuati.

LA DECISIONE E LE MOTIVAZIONI DELLA CASSAZIONE.

La Cassazione ha ritenuto fondato il motivo del ricorso, poiché l'art. 13, comma 3, lett. b), D.L. n. 201/2011 prevede:

"per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione.".

Secondo il costante orientamento della Suprema Corte, formatosi in tema di ICI, formulato in termini sostanzialmente analoghi a quelli di IMU, nell'ipotesi di inabilità ed inagibilità dell'immobile, di fatto non utilizzato, l'imposta dovuta è pari al 50%: se tali condizioni, accertabili dall'ente o autocertificabili dal contribuente, permangono per l'intero anno, l'agevolazione va applicata non soltanto per questo periodo ma anche per gli anni successivi, se non muta la situazione di fatto. (Cass. 28921/2017; Cass. 13053/2017; Cass. 12015/2015; Cass. 13230/2005).

Orbene, se lo stato di inagibilità è conosciuto dal Comune, la riduzione dell'imposta va applicata anche se il contribuente non ha presentato la richiesta di tale beneficio, in virtù del principio di buona fede e collaborazione che deve essere improntare i rapporti del Comune e del contribuente (L. n. 212/2000, art. 10, comma 1).

Espressione di tale principio previsto dallo Statuto del Contribuente è la regola per la quale non si può richiedere al contribuente di provare fatti già conosciuti dall'Ente impositore.

La Cassazione ha accolto il ricorso, cassando con rinvio la sentenza impugnata, in quanto la contribuente aveva fornito, nel giudizio di merito ed in elementi documentali, che evidenziavano la conoscenza delle anzidette condizioni degli immobili da parte del Comune che non le ha contestate.